Com preços fora da habitação, as comunidades assumem o desenvolvimento com as próprias mãos

TRAVERSE CITY, Michigan – Como proprietário da varejista de café Higher Grounds Trading Company, Chris Treter tinha um problema: os negócios estavam crescendo, mas seus novos contratados não conseguiam encontrar lugares acessíveis para morar.

“Traverse City está se tornando Myrtle Beach e Hilton Head – um lugar que atende a uma população fora da região”, disse Treter. “Nossa força de trabalho não pode mais viver aqui.”

Treter e outros nesta pequena comunidade do Lago Michigan, com uma população de quase 16.000 habitantes, encontraram uma solução: um edifício de 47.000 pés quadrados que oferecia espaços para residências, empresas e atividades comunitárias que estavam em falta devido à gentrificação na cidade. empurrou os preços para cima e os residentes locais saíram.

O que diferencia este projeto de outros semelhantes é a forma como ele é pago. Treter desenvolveu o espaço com Kate Redman, uma advogada que trabalha com organizações sem fins lucrativos, e vários outros empresários que enfrentavam desafios semelhantes. Eles criaram uma campanha de crowdfunding que recrutou quase 500 residentes para investir US$ 1,3 milhão como entrada para ajudar a financiar a construção do projeto e ganhar até 7% anualmente em pagamentos de dividendos. Aproximadamente mais 500 residentes contribuíram com US$ 50 cada para ingressar no projeto como membros da cooperativa.

O empreendimento de US$ 20 milhões, chamado Commongrounds, foi inaugurado no final do ano passado. Está com ocupação plena e é composto por 18 apartamentos baseados na renda (aluguel abaixo da taxa de mercado com base na renda mediana), cinco quartos tipo hotel para aluguel de curta duração, um restaurante, três cozinhas comerciais (para o restaurante e para uso para eventos e aulas), mercado de alimentos, centro de treinamento em café (para novas contratações e desenvolvimento de novas bebidas), centro de artes cênicas com 150 lugares, espaço de coworking, escritórios e pré-escola Montessori.

Os proprietários, compostos por mais de 1.000 membros da cooperativa, também adotam uma abordagem de gestão cooperativa nas operações. Acionistas, inquilinos comerciais e locatários de apartamentos elegem o conselho de administração do projeto, composto por nove membros.

Commongrounds é o maior e mais recente exemplo do que os desenvolvedores de projetos semelhantes nos Estados Unidos chamam de “imóveis cooperativos de propriedade comunitária”. A estratégia foi desenvolvida há uma década por um grupo jurídico sem fins lucrativos e um grupo de bairro sem fins lucrativos em Oakland, Califórnia, e foi aperfeiçoada por grupos jurídicos e de desenvolvimento em Atlanta, Boston, Minneapolis, Filadélfia, Portland, Oregon, e outras cidades.

A estratégia cooperativa permite que grupos de bairros financiem projectos de construção ou renovação não convencionais que os bancos e credores institucionais, que preferem operações de forte fluxo de caixa, não irão tocar.

“Faz parte de um movimento robusto pelo controle comunitário e por imóveis acessíveis, em vez de permitir o desenvolvimento de altos preços de acordo com os caprichos do mercado”, disse Mohit Mookim, advogado do Sustainable Economies Law Center, um grupo sem fins lucrativos em Oakland que ajudou desenvolver a estratégia.

Grande parte da abordagem decorre dos esforços dos governos federal e locais para facilitar aos pequenos investidores a aplicação de dinheiro em empreendimentos imobiliários. Antigamente, as regras federais proibiam pequenos investidores – aqueles cujo património líquido é inferior a 1 milhão de dólares ou que ganham menos de 200.000 dólares por ano – de participar em projectos de desenvolvimento; isso mudou em 2015. Ao mesmo tempo, alguns estados promulgaram leis que permitem aos pequenos investidores investir o seu dinheiro em desenvolvimentos locais.

“Até essa mudança, 90% dos residentes de uma comunidade não podiam fazer investimentos diretos num projeto imobiliário”, disse Chris Miller, presidente do conselho da Coligação Nacional para o Capital Comunitário, um grupo sem fins lucrativos. “Michigan permite que investidores não credenciados invistam até US$ 10.000 em um projeto agora. Isso era inédito antes.”

Desenvolvimentos cooperativos podem agora ser encontrados em todo o país. Para este artigo, identificamos cerca de 15 projetos de propriedade cooperativa nos Estados Unidos. Aqui estão alguns deles:

Em Oakland, a Cooperativa Imobiliária Permanente de East Bay é amplamente considerada um dos primeiros grupos comunitários a aplicar o conceito de cooperativa de propriedade comunitária a um projeto de bairro. Em 2019, o grupo arrecadou US$ 185.000 em uma campanha de crowdfunding que atraiu mais de 25 investidores para ajudar a financiar um projeto de US$ 1,3 milhão para comprar e reformar o Co-op 789, um prédio de apartamentos de quatro unidades em North Oakland.

Noni Session, cofundadora e diretora da East Bay Permanent Real Estate Cooperative, disse que os projetos cooperativos de propriedade comunitária responderam à perturbação económica causada pelo que ela chamou de “caminho de capital padrão” do desenvolvimento convencional. Os promotores imobiliários e os banqueiros privados que vivem e trabalham fora da cidade, disse ela, normalmente ignoram os residentes locais enquanto prosseguem projectos que são anunciados como “revitalização de bairros”.

“Quase tudo isso ignora cada pessoa em uma comunidade não abastada como West Oakland”, disse Session. “Nosso modelo é a inclusão econômica. O objetivo é recuperar nossa cidade e recuperar o poder para seu desenvolvimento.”

Em Boston81 investidores comunitários levantaram US$ 142.500 para iniciar a construção em 2022 em um terreno baldio na Dorchester Avenue para um prédio de cinco andares que consistia em 29 apartamentos acessíveis e uma livraria no térreo.

A incorporadora, TLee Development, recrutou investidores individuais para o projeto de US$ 9,65 milhões, que foi concluído no ano passado.

“Estamos envolvidos em 15 projetos como este em Boston”, disse Declan Keefe, cofundador da CoEverything, uma consultoria de arquitetura e desenvolvimento de Boston especializada em projetos cooperativos de propriedade comunitária. “O foco é a apropriação comunitária para que as pessoas não sejam deslocadas.”

Em Atlanta, uma cooperativa de propriedade de trabalhadores chamada Guild estabeleceu o Community Stewardship Trust, no qual os residentes locais poderiam comprar ações e ter uma palavra a dizer em projetos futuros nos quais a Guilda estivesse envolvida. O primeiro projeto da Guilda é a compra de um prédio abandonado de 7.000 pés quadrados na Dill Avenue, que está sendo expandido para 21.000 pés quadrados para 18 unidades de habitação a preços acessíveis, uma mercearia, um espaço de trabalho compartilhado e três cozinhas comerciais. A previsão é que o projeto seja inaugurado este ano.

“Nosso objetivo é garantir que nos bairros que estão sendo gentrificados, as pessoas que tornaram esses bairros excelentes se beneficiem do desenvolvimento que está acontecendo”, disse Nikishka Iyengar, fundador e diretor do Guild.

Em Traverse City, o Commongrounds foi orientado por alguns dos mesmos princípios de acessibilidade e supervisão comunitária. Outrora um posto avançado sazonal à beira-mar, a cidade adicionou 1.000 novos residentes na última década e evoluiu para um centro urbano movimentado e cada vez mais caro durante todas as estações.

O centro da cidade está crescendo com construções residenciais e comerciais novas e caras. Um apartamento de um quarto normalmente é alugado por mais de US$ 1.900 por mês, enquanto a renda média anual individual mal ultrapassou US$ 31.000. O preço médio das casas subiu para quase 400 mil dólares em Fevereiro, mais do dobro do que era em 2010.

Joe Sarafa, um desenvolvedor local e gerente de propriedades, ajudou a orientar o Sr. Treter nos detalhes da compra do terreno Commongrounds de meio acre ao longo do rio Boardman, que atravessa a cidade. Oito moradores, a maioria deles proeminentes ativistas comunitários, investiram US$ 550 mil para comprar a propriedade e se tornarem os primeiros investidores do projeto.

A Sra. Redman, com a ajuda de voluntários, organizou reuniões públicas para decidir a missão principal do projeto e desenvolver a estratégia de crowdfunding. Eles trabalharam com autoridades municipais para ajustar diversas restrições de zoneamento, como reduzir drasticamente os requisitos de estacionamento.

Outro ator importante foi Jeff Hickman, vice-presidente do Coastal States Bank que mora em Traverse City e conseguiu US$ 8 milhões em garantias de empréstimos para empresas rurais e industriais do Departamento de Agricultura dos EUA. O saldo foi financiado por um credor sem fins lucrativos e por subsídios estaduais e municipais.

O edifício concluído, com espaços públicos repletos de luz solar e escritórios e residências convidativos, foi projetado por Ray Kendra, um arquiteto local.

“O que quero fazer agora é trabalhar em mais projetos de propriedade comunitária”, disse a Sra. Redman, que gerencia a equipe do prédio. “Há interesse aqui em desenvolver mais moradias e mais imóveis que atendam às necessidades da comunidade.”